Il tetto copre solo una parte dell’edificio

Come è stato confermato da una decisione della Suprema corte (Cassazione ordinanza 13 dicembre 2022, n. 36387), quando una porzione del tetto è posta al servizio non dell’edificio intero, ma solo delle proprietà esclusive di alcuni condòmini, l’assemblea condominiale non ha la competenza a decidere in merito alle spese per il suo mantenimento e per la sua ristrutturazione; in questo caso, infatti, la particolare conformazione del tetto comporta che la relativa spesa è priva di inerenza alla gestione condominiale, concernendo invece beni di proprietà esclusiva.

La Cassazione ha precisato che non rientra tra le parti necessarie all’uso comune, a cui fa riferimento l’articolo 1117, numero 1, e quindi rimane estraneo alle competenze deliberative dell’assemblea, un tetto che presenta connotati strutturali e funzionali che comportano la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari che appartengono in proprietà esclusiva a diversi proprietari.

È necessario quindi verificare la natura condominiale del tetto oggetto dell’intervento di manutenzione approvato dalla deliberazione dell’assemblea e accertare se il tetto stesso, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, non sia destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell’intero edificio in condominio, nel modo previsto dall’articolo 1123, comma 3, del Codice civile, perché in tal caso viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene.